Mieszkania na wynajem to tylko fragment problemu
Lewica twierdzi, że w ramach negocjacji z Premierem Morawieckim uzyskała wpisanie do Nowego Ładu, czy też Krajowego Funduszu Odbudowy budowę 75000 tanich mieszkań na wynajem. Środki te mają pochodzić z Unijnego Funduszu Odbudowy. Należy się cieszyć, że propozycja ta została uwzględniona w materiałach przesłanych do Komisji Europejskiej do zatwierdzenia. Radość socjalistów jest jednak ograniczona z kilku powodów.
Po pierwsze rząd Morawieckiego złamał już wiele obietnic, które nie zostały zapisane w formie pisemnego porozumienia, nie dotrzymał również wielu obietnic zapisanych w obowiązujących dokumentach. Pożyjemy, zobaczymy jak będzie tym razem.
Budowę tanich mieszkań na wynajem Morawiecki obiecał już kilka lat temu. Z zadeklarowanych 100 000 wybudowano niewiele i program praktycznie zamarł.
Miejmy nadzieje, że środki unijne pozwolą na zrealizowanie obietnic popartych porozumieniem z lewicą.
Istotną wadą tego porozumienia jest brak ustalonych koncepcji zrealizowania tego planu.
Praktycznie oznacza to zgodę na jego realizację wg. swoiście rozumianych zasad omnipotencji państwa we wszystkich sprawach dotyczących obywateli.
Zostanie prawdopodobne powołana nowa nieruchawa instytucja centralna z wysoko płatnymi stanowiskami dla działaczy Zjednoczonej Prawicy i ich rodzin i jednocześnie zostaną narzucone nowe obowiązki na samorządy, bez wsparcia finansowego.
Sama realizacja przygotowania i realizacji poszczególnych inwestycji powierzona zostanie deweloperom, którzy wliczą w koszty realizacji swój nie mały zysk.
Kolejnym niedostatkiem porozumienia jest skupienie się wyłącznie na budowie mieszkań na wynajem, pozostawiając nierozwiązany problem budowy tańszych mieszkań na własność.
Budownictwo mieszkaniowe to ważna dziedzina gospodarki, w której kreowane są również nowe miejsca pracy, potrzebny w nim jest udział różnych podmiotów, w tym spółdzielczych i komunalnych, a jeśli ma być tanio to udział deweloperów musi podlegać ścisłej kontroli ze strony zainteresowanego społeczeństwa.
W mieszkalnictwie ostatnia dekada to lata względnie stabilnych, stosunkowo wysokich efektów budownictwa mieszkaniowego, których odzwierciedleniem nie była jednak poprawa dostępności mieszkań dla osób o niskich i przeciętnych dochodach.
Jest to efekt neoliberalnych stosunków gospodarczych, w których zysk jest jedynym kryterium , a jednostka pozostawiona jest sama sobie. Rozwarstwienie społeczne rośnie, co odbija się bezpośrednio także na dostępności mieszkań. Po transformacji ustrojowej mamy dużą podaż mieszkań dostępnych dla osób o wysokich dochodach, przewyższający nawet popyt w tej grupie, a wysoki deficyt mieszkań dostępnych dla osób o niskich i przeciętnych dochodach.
Statystyki dowodzą, że budownictwo mieszkaniowe generuje obecnie znaczne zyski, przechwytywane przez developerów, w których przekształciła się również znaczna ilość spółdzielni mieszkaniowych.
Znamienne jest, że to głównie za sprawą PiS umożliwiono wykup mieszkań lokatorskich od spółdzielni, za przysłowiową złotówkę, likwidując zasób, który spółdzielnie mogły wykorzystywać (po śmierci lokatora) na wynajem.
Tymczasem, po transformacji wykształcił się nowy model zarządzania, w którym problemy mieszkalnictwa należą do samorządów, które mogą być lepiej kontrolowane przez obywateli niż ogólnopolska instytucja państwowa.
Dysponowanie pozyskanymi środkami i gruntami skarbu państwa przez pozbawione dotychczas środków samorządy, przy właściwych uregulowaniach prawnych, zapewniających bezpośrednią kontrolę zainteresowanych mieszkańców, oraz ujednoliceniu zasad , przyniosłoby lepsze i szybsze efekty.
Również spółdzielnie mieszkaniowe mogą odegrać kluczową rolę w rozwoju mieszkalnictwa. Wymaga to zmian w prawie spółdzielczym i powrotu (z koniecznymi zmianami) do roli, jaka odgrywały one przed wojną i w okresie PRL. Chodzi przede wszystkim o przywrócenie budowy mieszkań lokatorskich wg zasad jakie obowiązywały przed wojną i przywrócenie list oczekujących. Samorząd Spółdzielczy, przy odpowiednich regulacjach prawnych może zagwarantować bezpośredni nadzór nad prawidłowym działaniem programu.
Zapomniana została pochodząca jeszcze z okresu międzywojennego (realizowana przez Polską partię Socjalistyczną) i w pewnym zakresie kontynuowana w okresie PRL forma budownictwa spółdzielczego, w której spółdzielnie tworzyły osoby zainteresowane budową własnego mieszkania. To oni wybierali zarząd i decydowali o wyborze wykonawcy i kolejnych działaniach. Istniała też możliwość częściowego zastąpienia kolejnego wkładu finansowego, własna pracą, szczególnie dla osób mających odpowiednie przygotowanie zawodowe.
Przywrócić należy znaczenia komunalnej polityce mieszkaniowej. Zmiany nastawienia samorządu na rzecz budowy mieszkań komunalnych muszą być skorelowane ze zmianami preferencji budżetowych we wsparciu samorządów, a w szczególności głębokich zmianach w ustawie o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych oraz ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Samorządy powinny być jedynym decydentem wykorzystania własnych gruntów i gruntów pozyskanych od Skarbu Państwa na cele budownictwa mieszkaniowego
Spółdzielnie mieszkaniowe powinny odzyskać kluczową rolę w rozwoju mieszkalnictwa. Wymaga to zmian w prawie spółdzielczym i powrotu (z koniecznymi zmianami) do roli, jaką odgrywały one przed wojną i w sposób ułomny w okresie PRL. Chodzi przede wszystkim o przywrócenie budowy mieszkań lokatorskich wg zasad jakie obowiązywały przed wojną i przywrócenie list oczekujących. Samorząd Spółdzielczy powinien zagwarantować bezpośredni nadzór nad prawidłowym działaniem programu. Należy stworzyć program budowy mieszkań przez spółdzielnie budowlane tworzone przez osoby zainteresowane współudziałem w budowie własnych mieszkań , Taka forma budownictwa powinna w pierwszym rzędzie uzyskiwać wsparcie państwowe i samorządowe.
Kluczową rolę w powyższych rozważaniach odgrywa forma pomocy finansowej państwa w programach udostepnienia tanich mieszkań zarówno na wynajem jak i na własność.
Budowa mieszkań na wynajem musi być całkowicie finansowana z budżetu państwa. Srodki te mogą podlegać długotrwałemu zwrotowi w ramach czynszu za wynajem, przy czym powinny być częściowo umarzane w wysokości zależnej od dochodów osób wynajmujących.
Opłaty eksploatacyjne powinny podlegać zasadzie non profit, czyli bez zysku dla jednostek zarządzających. Można dodać, że taka zasada powinna obowiązywać również dla wszystkich przedsiębiorstw komunalnych dostarczających podstawowe usługi dla ludności czyli woda, ścieki, wywóz nieczystości, centralne ogrzewanie itp.
Regulacji wymaga też sprawa wynajmu mieszkań przez prywatnych właścicieli mieszkań.
Właścicielom tych mieszkań należy się amortyzacja poniesionych kosztów budowy lub zakupu mieszkania oraz sprawiedliwy udział w ponoszonych opłatach eksploatacyjnych. Do akceptacji trzeba też przyjąć pewien dochód z wynajmu. Jednak ceny wynajmu zwykle daleko wykraczają poza te reguły. Z drugiej strony słabe jest zabezpieczenie właściciela przed zdarzającą się rabunkową gospodarką mieszkaniem przez wynajmującego i występujące trudności przy pozbyciu się lokatora nie płacącego lub dewastującego mieszkanie. Potrzebna jest ustawa o najmie oraz stworzenie szybkich ścieżek prawnych do rozstrzygania sporów w tym zakresie np. poprzez ustanowienie urzędowych rozjemców.
Dla młodych osób starających się o własne mieszkanie kluczowa rolę powinny odgrywać tanie i gwarantowane przez państwo kredyty na brakującą część wkładu własnego, możliwość czasowego zawieszania spłat kredytu bankowego (z gwarancją rządową) w przypadku okresowych trudności życiowych (utrata pracy, choroba lub nie zawinione wypadki losowe).
Mieszkanie własne lub wynajmowane, to kwestia nie tylko zasobów finansowych, ale także przyjętego modelu społecznego. W państwach w których występuje duży udział mieszkań wynajmowanych w ogólnej puli mieszkań (np. Niemcy) występuje też duża migracja wewnętrzna. O miejscu podjęcia pracy lub jej zmiany bardzo często nie decyduje miejsce zamieszkania. Występuje migracja do dużych miast, ale również migracja z mało przyjaznego środowiska wielkomiejskiego do małych miast, czy nawet wsi. Przy takim modelu migracji mieszkania wynajmowane maja znaczna przewagę nad posiadaniem własnego. Przy czym zasady wynajmu są np. w Niemczech dość ściśle uregulowane i rzadko występuje tam forma wyzysku wynajmującego przez właściciela i niewłaściwe zachowanie najemcy w wynajmowanym mieszkaniu.
W Polsce migracja występuje głównie do wielkich miast i nowi osiedleńcy pragną posiadać własne mieszkanie, Wiąże się to głównie z niedorozwojem gospodarczym i kulturalnym małych ośrodków. Sytuacja ulega stopniowej poprawie, ale do normalności w tym zakresie mamy jeszcze daleką drogę.
I na zakończenie. Neoliberalny model gospodarki i dostosowane do niego regulacje prawne doprowadziły do nierówności wobec prawa kredytodawców (banki) kredytodawców (obywateli- klientów banków) co doprowadziło do olbrzymich trudności, a nawet upadłości tych ostatnich.
Klinicznym przykładem sa kredyty hipoteczne we frankach szwajcarskich. Proces naprawy tych nierówności musi stać się jednym z priorytetów, a lewica powinna poświecić temu zagadnieniu większą uwagę.