Jak rozwiązać problem braku mieszkań?
Mieszkaniowy program obecnego rządu to na razie tylko PIAR.
W przypadku programu Mieszkanie Plus niełatwo dokonać oceny nowej, rządowej koncepcji wspierania mieszkalnictwa. Prezentacja udostępniona przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, zawiera bowiem zaledwie osiem bardzo luźno zapisanych stron.
W tej prezentacji nie znajdziemy konkretnych informacji, które dotyczą np. czynszu w mieszkaniach budowanych na publicznych gruntach, poziomu dopłat do oszczędności mieszkaniowych ani źródeł finansowania i kosztów nowego programu. Nie wiadomo nawet, ile lokali mogłoby zostać wybudowanych na gruntach należących do Skarbu Państwa.
Na razie o programie Mieszkanie Plus można powiedzieć, że rządzący zupełnie pominęli problemy związane z prywatnym wynajmem, deficytem mieszkań socjalnych czy zmianami demograficznymi.
Wątpliwy urok niskiego czynszu
W pierwszym kwartale bieżącego roku mogliśmy się dowiedzieć, że Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przeprowadza przegląd gruntów należących do Skarbu Państwa oraz powiązanych podmiotów. Takie działanie było związane z przygotowaniem programu Mieszkanie Plus i koncepcji budowy lokali na państwowych gruntach (przez Narodowy Fundusz Mieszkaniowy).
Niestety, dotychczas nie poznaliśmy wyników wspomnianego przeglądu. Dlatego trzeba posłużyć się ogólnymi informacjami, które podaje Ministerstwo Skarbu Państwa. Zgodnie z takimi danymi, grunty należące do Skarbu Państwa stanowią 34 proc powierzchni polskich miast. Jeśli jednak weźmiemy pod uwagę zabudowane i zurbanizowane działki Skarbu Państwa to zajmują one tylko 4 proc miejskich gruntów. Podaż terenów zdatnych do inwestycji mieszkaniowych powiększy się, jeżeli dodatkowo weźmiemy pod uwagę działki rolne.
Oczywiście nie wszystkie takie grunty mogłyby być odpowiednie do budowy „czynszówek”. Kwestia lokalizacji mieszkań, które ma budować Narodowy Fundusz Mieszkaniowy jest kluczowa. Jeśli lokale z programu Mieszkanie Plus powstaną tylko na peryferiach metropolii, to nawet miesięczny czynsz wynoszący 20 zł/mkw. nie będzie bardzo atrakcyjny (zwłaszcza dla osób o średnich dochodach). Według danych NBP, średni czynsz za wynajęcie 1 mkw. mieszkania na siedmiu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia) wynosi około 35 zł/mkw. Ten wynik może być niższy nawet o kilkanaście procent, jeżeli weźmiemy pod uwagę przeciętne stawki transakcyjne. Jednak niski czynsz nie rozwiąże wszystkich problemów mieszkaniowych.
Punkty za ubóstwo
Perspektywa wynajmu lokali przez Narodowy Fundusz Mieszkaniowy wzbudza większe zainteresowanie niż inne elementy programu Mieszkanie Plus (np. premie dla oszczędzających na lokal). Osoby zainteresowane wynajmem „czynszówki” od NFM muszą pamiętać, że pula takich mieszkań będzie ograniczona. Nie wiadomo konkretnie, komu państwo da punkty i szybki przydział na lokal
Oferta Narodowego Funduszu Mieszkaniowego teoretycznie ma objąć wszystkich Polaków, ale pomysłodawcy rządowego programu nie ukrywają, że niektóre grupy lokatorów (np. rodziny wielodzietne i uboższe gospodarstwa domowe) będą preferowane poprzez nadanie dodatkowych punktów.
Nie wiemy, jak długo na możliwość wynajmu od NFM będzie musiał czekać Polak nienależący do żadnej z preferowanych grup. Dlatego mówienie, że nowy program rządu stanowi zagrożenie dla deweloperów, jest zdecydowanie przedwczesne. Spora część potencjalnych klientów Narodowego Funduszu Mieszkaniowego i tak nie kupiłaby lokum na rynku pierwotnym (nawet z rządową dopłatą).
Za małe i za duże
Dane Eurostatu wskazują, że nie tylko przeludnione mieszkania są problemem w Polsce. Okazuje się, że z roku na rok wzrasta udział osób, które mieszkają w zbyt dużym lokum. Taka sytuacja zwykle dająca skutek w postaci zbyt wysokich kosztów utrzymania mieszkań, dotyczy ponad 11 proc. Polaków – szacuje portal RynekPierwotny.pl.
Wiele „nadwymiarowych” mieszkań można znaleźć również w większych miastach.
Właściciele takich „M” często nie chcą ich nikomu wynajmować. Z drugiej zaś strony, występuje niedobór mieszkań socjalnych.
Odblokowanie oraz usprawnienie rynku prywatnego najmu mogłoby przyczynić się do obniżki czynszów w dużych miastach i zwiększenia dostępności mieszkań, niezależnie od ewentualnego wprowadzania dodatkowych programów mieszkaniowych. Na razie jednak tak się jeszcze nie dzieje.