Polacy kupują mieszkania i nic nie wskazuje na to, że przestaną. Choć wymaga to od nich coraz większych wyrzeczeń.
Na rynku nieruchomości mieszkaniowych panuje duża aktywność. Przejawia się ona z jednej strony, w wysokim poziomie popytu na nowe nieruchomości, a z drugiej, w odpowiadającej mu dużej podaży na największych rynkach. Ten ruch na rynku nie wywoływał dotąd nadmiernych napięć, ani w sektorze nieruchomości, ani w finansach.
Biedni nadal bez M
Nie obserwowano niepokojących wzrostów cen mieszkań, a finansowanie transakcji odbywało się ze znacznym udziałem środków własnych nabywców – czyli, kupowali głównie ci zamożniejsi, którzy mieli odpowiednią ilość gotówki.
Biedniejsi nadal zaś stanowili grupę, do której przypisany jest prawie milionowy deficyt mieszkań w Polsce.
Średnie ceny ofertowe i transakcyjne (czyli te po których rzeczywiście kupowano) metra kwadratowego nowych mieszkań w sześciu największych miastach Polski (z wyjątkiem stolicy) nieco wzrosły. Natomiast w Warszawie i dziesięciu miastach następnych pod względem liczby ludności, pozostawały stabilne.
Generalnie, wahały się one (ceny transakcyjne) od 4900 zł za metr kwadratowy w Łodzi do 7 800 zl za m2 w stolicy.
W Gdańsku i Gdyni ceny nowych mieszkań prawie dorównywały Warszawie. Tam wzrost średnich cen transakcyjnych metra kwadratowego związany był zdużym popytem (spowodowanym nie tylko bliskością morza, ale i czystym powietrzem) oraz niedostateczną podażą fajnych lokali.
Ciekawym zjawiskiem statystycznym jest zanotowanie w Warszawie wyższych średnich cen transakcyjnych metra kwadratowego mieszkań, w porównaniu z cenami ofertowymi.
Wynika to z oferowania dużej liczby tańszych mieszkań w słabszej lokalizacji – których raczej nikt nie chce kupować, oraz sprzedaży mniejszej liczby, ale dużo droższych mieszkań w lepszej lokalizacji, kupowanych przez stołecznych krezusów.
W Warszawie dał się zauważyć także znaczący wzrost stawek najmu wynikający z rosnącego udziału nowych lokali z zasobu wybudowanego po 2002 r. Ich koszt najmu w przeliczeniu na metr kwadratowy był najwyższy w Polsce.
Pogoda dla bogatych
W dużych miastach powoli zmniejsza się liczba Polaków mogących sobie pozwolić na zakup mieszkania.
Średni wskaźnik dostępności mieszkań w dużych miastach spadł nieznacznie i wyniósł 0,84 mkw. za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw – ale był wyższy o 0,35 mkw. od minimum zanotowanego w III kwartale 2007 r.
Spadki wskaźnika dostępności mieszkania są najszybsze w Gdyni i Łodzi – i wynikają z szybszego wzrostu cen transakcyjnych metra kwadratowego względem wzrostu dochodów mieszkańców.
Jak policzył Narodowy Bank Polski, dla ludzi zamożnych korzystniejsze jest inwestowanie w budowę i sprzedaż mieszkań, niż trzymanie tych samych pieniędzy na lokacie terminowej czy w obligacjach.
Dla niezamożnych oczywiście też, tyle, że nie mają oni możliwości inwestowania w mieszkania. Dzięki temu więc bogaci stają się w Polsce coraz bogatsi, a biedniejsi – nadal pozostają biedni.
Rentowność przeciętnej inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż oprocentowanie lokaty bankowej i rentowność 10 – letnich obligacji skarbowych, oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych.
Warto również kupić mieszkanie – i wynająć je komuś. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia bowiem finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu.
Wkład własny zaciąga pętlę
Rosnący udział własny sprawia, że pod koniec każdego roku mamy w Polsce prawdziwy run na kredyty mieszkaniowe – bo ludzie chcą się jeszcze załapać na kredyt z mniejszym udziałem własnym.
Dlatego w czwartym kwartale ubiegłego roku wartość nowoudzielonych kredytów mieszka niowych w złotych była wysoka i osiągnęła 9,9 mld zł – czyli odnotowano jej wzrost o 3,1 % wobec wielkości z III kwartału ubiegłego roku. Jednak zmniejszyła się o 11,6% w porównaniu z IV kwartałem 2015 r. Coraz mniej Polaków ma zdolność kredytową.
Wypłacono także dużo mniej kredytów w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”, ze względu na wyczerpanie się puli środków przeznaczonych na dopłaty (wykorzystano już środki z 2016 i 2017 r.).
Maleją też środki na dopłaty do kredytów w 2018 r., bo rząd PiS wygasza program „MdM” (dlatego, że przygotowała go jeszcze poprzednia ekipa z PO). Natomiast nowy program wsparcia mieszkaniowego, przygotowany przez obecną ekipę, pozostaje w powijakach.
W tym roku początkowo doszło do pozytywnej zmiany na rynku kredytów mieszkaniowych.
Wyniki ankiety skierowanej do przewodniczących bankowych komitetów kredytowych w I kwartale 2017 r. wskazują na lekkie złagodzenie kryteriów przyznawania kredytów mieszkaniowych przez pojedyncze banki, a także na obniżenie pozaodsetkowych kosztów kredytu.
Nie ma jednak się co łudzić, że to powszechna i trwała tendencja. „Banki deklarują zaostrzanie polityki kredytowej” – stwierdza bowiem NBP.
Banki odczuły w IV kwartale 2016 r. wzrost popytu na kredyt mieszkaniowy – i uzasadniały go oczywiście wejściem w życie od początku 2017 r. nowych zapisów tzw. Rekomendacji S, podnoszących wysokość minimalnego wkładu własnego kredytobiorcy do 20%.
Ludzie, którzy wiedzieli, że nie mają tych 20 %, przyspieszyli więc decyzje o zakupie mieszkania, aby łatwiej otrzymać kredyt mieszkaniowy jeszcze w poprzednim roku.
Najważniejszy cel
Mieszkanie jest u nas dobrem najcenniejszym, a zatem Polacy płacą i płaczą. Jakość mieszkaniowych kredytów złotowych nadal pozostaje wysoka, a udział kredytów zagrożonych utrzymywał się na koniec IV kwartału 2016 r. na poziomie ok. 2,6 %.
Kredytów walutowych jest coraz mniej. Banki zaprzestały bowiem udzielania tych kredytów osobom nie otrzymującym stałych dochodów w danej walucie. Od 2012 r. systematycznie maleje ich udział, co jest zjawiskiem korzystnym z punktu widzenia stabilności finansowej i makroekonomicznej.
Frankowicze ciągle narzekają, ale jakość mieszkaniowych kredytów walutowych jest także wysoka – choć już wyraźnie gorsza niż kredytów złotowych. Udział kredytów zagrożonych w obcych walutach utrzymuje się na koniec IV kwartału 2016 r. na poziomie ok. 3,3%.
Dużej grupy Polaków ciągle nie stać na własne M. Dlatego zapas niesprzedanych mieszkań na 6 największych rynkach w Polsce zwiększył się w ostatnim kwartale ubiegłego roku o ok. 1,4 tys.mieszkań i wyniósł 52,7 tys. Jednocześnie, zmniejszyła się liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto. Wzrost podaży przewyższał więc wysoki przecież popyt.
Dla Polaków cena jest nadal podstawowym kryterium wyboru mieszkania, a zatem największym popytem cieszą się tak zwane lokale kompaktowe, czyli dwupokojowe o niewielkim metrażu. Istnieje także stały popyt na mieszkania większe, mające nieco powyżej 60 m kw. Inne – sprzedają się już raczej kiepsko.