fot. bialapodlaska.pl
Nowe przepisy sprawią, że skończy się dotychczasowa swoboda budowlana. Powstaną nowe standardy, a władze będą skuteczniej nadzorować procesy inwestycyjne.
Ożywieniu, kulejącego programu rządowego Mieszkanie Plus, ma służyć projekt ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.
Rząd PiS zapowiadał już tę ustawę od dawna, ale poprzednie podejście było kiepskiej jakości, więc projektowane przepisy należało poprawić.
Ma być przejrzyściej
– W nowym tekście projektu ustawy uwzględniliśmy opinie zebrane w toku konsultacji i uzgodnień. Umożliwiamy uruchomienie gruntów, które do tej pory nie były brane pod uwagę przy budownictwie mieszkaniowym, a także terenów w administracyjnych granicach miast. Dla nabywców i najemców ustawa obniży ceny mieszkań i zwiększy ich dostępność – obiecywał, prezentując projekt wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń.
To nie koniec. Proces inwestycyjny będzie szybki, dostęp do gruntów – dużo łatwiejszy, a to z kolei wpłynie na większą podaż inwestycji mieszkaniowych i tym samym większą konkurencyjność rynku – zapowiada resort inwestycji i rozwoju.
Wszystkie te cudowne skutki mają nastąpić w wyniku zwiększenia udziału samorządów w procesie wydawania zgody na lokalizację inwestycji mieszkaniowej.
W zmienionym projekcie zrezygnowano z angażowania wojewody w proces decyzyjny. Zgoda na lokalizację inwestycji wydawana będzie przez radę gminy w formie uchwały – czyli, nie będzie to już decyzja czynnika administracyjnego lecz czynnika społecznego.
Ta zmiana ma swoje uzasadnienie, bo to samorząd najlepiej zna lokalne uwarunkowania, więc on powinien mieć decydujący głos w sprawie realizacji inwestycji na terenie, na którym działa. Taki mechanizm zwiększy przy tym udział lokalnej społeczności w podejmowanych przez radę gminy rozstrzygnięciach – bo radzie gminy można łatwiej patrzyć na ręce niż wojewodzie.
Wprowadzono również nowe uregulowania dotyczące rozszerzenia konsultacji publicznych. Mają one zagwarantować transparentność – i powszechny udział w podejmowanych przez gminę decyzjach mieszkaniowych.
Pod zwiększonym nadzorem
W proponowanych przepisach są jednak i większe niż dotychczas restrykcje
Uchwała rady gminy o ustaleniu lokalizacji będzie musiała być zgodna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy – podczas gdy dziś przy wydawaniu warunków zabudowy, taki wymóg nie musi być spełniony.
Nowe przepisy mówią krótko: brak spełnienia standardów urbanistycznych zapisanych w ustawie uniemożliwi wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku.
Oznacza to, że w efekcie nastąpi ograniczenie powstawania zabudowy kiepskiej jakości, poniżej standardów, pozbawionej dostępu do niezbędnej infrastruktury.
Jednocześnie, ustawa w praktyce nie pozwali na inwestowanie na terenach podlegających ochronie.
Ministerstwo podkreśla, że będą to rozwiązania służące redukcji negatywnego wpływu urbanizacji na środowisko.
„Pozwoli to również zapobiegać wyłączeniu przestrzennemu i powstawaniu „sypialnianych” dzielnic oraz obszarów, zamieszkanie w których stygmatyzuje, skutkując m.in. wykluczeniem społecznym” – stwierdza oficjalnie resort inwestycji i rozwoju.
– Oczekujemy od inwestorów spełnienia standardów urbanistycznych – zapowiada wiceminister Artur Soboń. Kto nie będzie ich spełniać – może zapomnieć o pozwoleniu.
Koniec swobody na budowie
W rezultacie, można się obawiać, że ubocznym, ale znaczącym skutkiem nowych regulacji będzie po prostu zmniejszenie rozmiarów budownictwa indywidualnego, które stanie w obliczu konieczności spełniania coraz bardziej restrykcyjnych norm. Będzie to drastycznie sprzeczne z zapowiadanym celem programu Mieszkanie Plus.
Takim efektem ministerstwo się jednak nie przejmuje – i zapowiada dalsze obostrzenia – oraz uzależnienie procesu budowlanego od władz administracyjnych. Tyle, że nie od centralnych czy wojewódzkich, lecz lokalnych.
Proponowane przepisy wprowadzają obowiązek dołączenia koncepcji realizacji całej inwestycji już na etapie składania wniosku przez inwestora.
Obowiązkowy będzie udział przedstawiciela władzy wykonawczej i stanowiącej gminy w zespole konkursowym oceniającym proponowane koncepcje urbanistyczno-architektoniczne.
Nastąpi zróżnicowanie standardów związanych z lokalizacją, w zależności od wielkości miejscowości. Ustawa będzie określać podstawowe standardy, ale w dodatku rada gminy będzie mogła określić własne, lokalne standardy. Projektowane przepisy dotyczące koncepcji urbanistyczno-architektonicznej będą jeszcze bardziej precyzyjne.
Słowem, w budownictwie, nastąpi znaczące ograniczenie swobody tego, kto będzie chciał budować. Zaczną obowiązywać nowe, bardziej szczegółowe normy, zwiększy się nadzór ze strony lokalnych władz.
Minister chce mieć wpływ
Te lokalne władze nie będą jednak mieć pełnej swobody w kształtowaniu inwestycji budowlanych na swych terenach. Ograniczą ją nie tylko nowe uregulowania, ale i zalecenia specjalnego ciała, mającego nadzorować budownictwo w Polsce.
Jest to, powołana już Główna Komisja Urbanistyczno-Architektoniczna, złożona z 17 osób, przeważnie specjalistów od budownictwa i architektury, kierowana przez dr arch. Tomasza Sławińskiego, autora kilkudziesięciu planów zagospodarowania przestrzennego oraz planów obszaru metropolitalnego i strategii rozwoju Warszawy. (To, jak się dziś rozwija pod względem budowlanym stolica, jest więc w dużym stopniu dziełem właśnie dr. Tomasza Sławińskiego).
Główna Komisja Urbanistyczno-Architektoniczna ma doradzać Ministrowi Inwestycji i Rozwoju w sprawach planowania i zagospodarowania przestrzennego. Jej członkowie są powoływani i odwoływani przez ministra.
Z projektowanych przepisów może wprawdzie wynikać, że władza centralna zamierza ograniczyć swój wpływ na kształtowanie budownictwa w Polsce, ale w rzeczywistości, za sprawą zależnej od siebie Głównej Komisji, zdoła go zachować.