Z praktycznego punktu widzenia, użytkowanie wieczyste niemal nie różni się od własności, ale przecież każdy z nas wolałby być właścicielem.
Rząd postanowił, że z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi zostanie przekształcone w prawo własności. Właścicielami staną się dotychczasowi użytkownicy wieczyści.
Ostateczna decyzja zależy oczywiście od parlamentu, ale trudno przypuścić, by ustawa zmieniająca użytkowanie wieczyste w własność nie spotkała się z dość powszechną aprobatą posłów i senatorów.
Już na zawsze
Opinia Polaków jest tu jednoznaczna: znacznie bardziej wolimy własność, niż użytkowanie wieczyste. W istocie różnica między tymi prawami majątkowymi jest znikoma.
Wprawdzie użytkowanie wieczyste wygasa po 99 latach, a własność, o ile nie dojdzie do wywłaszczenia, nigdy, ale w praktyce po wygaśnięciu użytkowania wieczystego aktualny użytkownik może nabyć na własność daną nieruchomość, albo może dojść do ponownego ustanowienia użytkowania wieczystego na kolejne 99 lat.
Właściciel może naturalnie zobowiązać użytkownika wieczystego do określonego sposobu użytkowania nieruchomości, oddanej mu w użytkowanie wieczyste, ale na ogół jest to taki sam sposób użytkowania jaki istniał w momencie ustanawiania tegoż użytkowania wieczystego i nie stanowi dla nikogo żadnego zaskoczenia.
Wychodzimy ludziom naprzeciw
Dla władzy także zamiana użytkowania wieczystego na własność będzie korzystna, bo na tym zarobi. Opłata z tytułu użytkowania wieczystego zostanie z czasem zastąpiona podatkiem od nieruchomości.
Różnica między tymi dwiema należnościami jest fundamentalna. Jeśli ktoś nie płaci za użytkowanie wieczyste, to aby ściągnąć od niego taką zaległość, trzeba go pozwać do sądu i przeprowadzić postępowanie egzekucyjne, co trwa długo i jest skomplikowane.
Natomiast podatek może z łatwością, bez żadnego procesu, ściągnąć nie tylko administracja skarbowa, zajmując konta lub wynagrodzenia dłużnika, lecz także i gminy, bo mają one uprawnienia organu podatkowego.
Tak więc, zwłaszcza dla obecnej ekipy, borykającej się z napiętym budżetem, zamiana w przyszłości opłaty za użytkowanie wieczyste na łatwo ściągalny podatek od nieruchomości, byłaby bardzo opłacalna.
Oczywiście, ze względów propagandowych, Rada Ministrów prezentuje całe to przekształcenie jako wyjście naprzeciw oczekiwaniom obywateli i działanie w ich interesie. Dlatego rząd oświadcza, że chodzi tu o: „wsparcie obywateli w uzyskaniu prawa własności nieruchomości gruntowej wykorzystywanej na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych (domki jednorodzinne, mieszkania w budynkach wielolokalowych, w których co najmniej połowa lokali to lokale mieszkalne)”.
W rzeczywistości, zamiana użytkowania wieczystego terenu położonego pod blokiem mieszkalnym na współwłasność tegoż terenu, nie jest do niczego potrzebna mieszkańcom tego bloku. Na pewno wolą oni jednak być właścicielami choćby ułamka takiej nieruchomości, niż jej współużytkownikami wieczystymi. A poza tym, nikt ich nie będzie pytał o zdanie, bo z dniem 1 września użytkowanie wieczyste automatycznie, z mocy prawa, stanie się własnością.
Bez udziału sądu
Takich mieszkańców, którzy dziś są użytkownikami wieczystymi, a staną się właścicielami całą gębą jest, jak ocenia rząd, ponad 2,5 mln. To wszyscy ci, którzy zamieszkują w budynkach mieszkalnych położonych na gruntach publicznych, będących własnością Skarbu Państwa i samorządu terytorialnego.
Zgodnie z obecnymi przepisami, do przekształcenia udziałów w użytkowaniu wieczystym w prawo własności gruntu, niezbędna jest – co do zasady – zgoda wszystkich właścicieli lokali w takim budynku.
Brak takiej zgody, choćby jednego właściciela mieszkania, blokuje nabycie prawa własności gruntu przez pozostałych mieszkańców, którzy wtedy często kierują taką sprawę do sądu. To znakomicie wydłuża proces przekształceń, powoduje niezadowolenie właścicieli lokali oraz dodatkowe obciążenie administracji i sądów.
W dodatku, to postępowanie sądowe wcale nie gwarantuje, że dojdzie do przekształcenia użytkowania wieczystego w własność. Może się zdarzyć, że część właścicieli lokali skutecznie złoży odwołania od podwyżki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Czasami dochodzi wtedy do sytuacji, że w tym samym budynku, opłaty roczne płacone za grunt pod nim są w różnej wysokości. Powoduje to poczucie niesprawiedliwości u tych, co nie pomyśleli w porę, by się odwołać.
Inną korzyścią dla właścicieli lokali w blokach i innych większych budynkach będzie przewidywalność wysokości opłaty przekształceniowej, która zastąpi zmienną, a często dość szybko rosnącą opłatę za użytkowanie wieczyste.
No i, właściciele takich mieszkań uzyskają teoretycznie mocniejsze prawo do gruntu pod budynkiem, jakim jest prawo własności – choć, powtórzmy, do niczego nie jest im ono potrzebne.
Zachęta do płacenia
Według nowych przepisów, zamiast obecnych rocznych opłat za użytkowanie wieczyste, przyszli właściciele gruntów będą płacić roczne opłaty przekształceniowe – przez 20 lat od dnia przekształcenia.
Ich wysokość będzie równa opłacie rocznej za użytkowanie wieczyste, jaka obowiązywałaby w dniu przekształcenia (czyli w dniu 1 stycznia 2019 r.). Roczna opłata przekształceniowa ma być wnoszona do 31 marca każdego roku (będzie można wystąpić o jej rozłożenie na raty płatne w ciągu roku).
Ze względu na długi okres wznoszenia opłaty przekształceniowej będzie ona waloryzowana. Waloryzacji będzie można dokonać z urzędu, ale nie częściej niż raz na trzy lata.
Aby uniknąć waloryzacji, będzie można wpłacić wszystkie 20 opłat jednorazowo, w postaci opłaty łącznej. Można zgłosić zamiar jednorazowej płatności w każdym momencie podczas okresu obowiązywania opłat przekształceniowych. Takie większe, jednorazowe zastrzyki gotówki w postaci opłaty łącznej, także będą korzystne dla budżetu.
Ułamkowi właściciele
Po przekształceniu użytkowania wieczystego w własność, właściciel lokalu uzyska udział we własności gruntu w takiej wysokości, w jakiej przysługiwał mu udział w użytkowaniu wieczystym. Gdy zaś uiści całą opłatę przekształceniową, zacznie płacić podatek od nieruchomości.
Starostowie, jako reprezentanci dotychczasowych właścicieli nieruchomości, będą wydawali zaświadczenia, potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności gruntu.
Takie zaświadczenia będą stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej prawa własności gruntu nabytego z mocy ustawy – i wykreślenia użytkowania wieczystego. Za te wpisy nie będą pobierane opłaty sądowe.
Przewidziano także możliwość udzielania bonifikaty od wpłat rocznych opłat przekształceniowych. Dotychczasowi właściciele gruntów, czyli Skarb Państwa i gminy będą mogli udzielać takiej bonifikaty lokatorom, o ile uznają to za stosowne.
O wysokości bonifikaty i zasadach jej udzielenia decydować będą rady gmin, powiatów lub sejmiki województw albo wojewodowie (w przypadku przekształcania gruntów będących dotychczas własnością Skarbu Państwa).
Z bonifikaty będzie ponadto mógł skorzystać każdy, kto całą należność przekształceniową zapłaci jednorazowo w postaci opłaty łącznej (jeśli budynek stoi na gruncie Skarbu Państwa). Ma to skłonić Polaków do uiszczania opłat przekształceniowych jednorazowo, w całości.