O powodzeniu rządowego programu tanich mieszkań na wynajem zadecyduje to, czy uda się znaleźć skuteczne mechanizmy, zachęcające firmy do ich budowania.
Narodowy Program Mieszkaniowy, o którym tyle razy już mówili działacze Prawa i Sprawiedliwości, wciąż jest w powijakach.
Być może w jego rozruchu pomoże utworzenie nowej instytucji państwowej – Krajowego Zasobu Nieruchomości. Rada Ministrów przyjęła właśnie projekt ustawy w tej sprawie.
Pewne jak w banku ziemskim
Zgodnie z projektem, informacje o nieruchomościach, którymi gospodarują: Agencja Nieruchomości Rolnych, Lasy Państwowe, Agencja Mienia Wojskowego oraz starostowie i prezydenci miast, będą przekazywane do Krajowego Zasobu Nieruchomości – po to, by je zweryfikować i ewentualnie wykorzystać na cele mieszkaniowe.
Jak przewiduje ustawa, do Krajowego Zasobu będą włączane te nieruchomości, na których da się zbudować mieszkania na wynajem, w taki sposób, aby zagwarantować przyszłym najemcom odpowiedni standard oraz nie za wysokie stawki czynszu (regulowanego).
Wysokość czynszu ma zależeć od lokalizacji inwestycji. Najniższe będą na wsiach (o ile w ogóle powstaną tam budynki czynszowe), a najwyższe w dużych miastach i metropoliach.
Tak więc, KZN ma pełnić funkcję „banku ziemi”, czyli zacznie rejestrować te nieruchomości należące do Skarbu Państwa, które mogą nadawać się do wykorzystania na cele mieszkaniowe. Ale rejestrowanie nieruchomości to zadanie czysto urzędnicze, nie wymagające w zasadzie żadnych kompetencji.
Poza tym jednak KZN będzie mógł także kupować lub otrzymywać nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową: na przykład od jednostek samorządu terytorialnego, PKP czy Poczty Polskiej.
Podstawowy cel stworzenia krajowego zasobu to budowa dostępnych mieszkań o atrakcyjnym czynszu (regulowanym przez państwo lub samorządy), w formule samego najmu lub najmu z opcją dojścia do własności (wtedy czynsz byłby wyższy).
Najważniejszym zadaniem KZN będzie zaś takie zarządzanie nieruchomościami, aby można je było jak najszybciej przeznaczyć pod budowę budynków mieszkalnych – i aby zostały wykorzystane jak najefektywniej. Czyli tak, by udało się na nich postawić jak najwięcej domów z mieszkaniami o niezbyt wysokim czynszu.
Mieszkania te mają być dostępne dla osób nie posiadających zdolności kredytowej, umożliwiając ich najem lub kupno. Dostępne, nie tylko z powodu regulowanego czynszu, lecz także i dlatego, że powinno ich powstać dużo.
Pomoże w spełnieniu obietnicy?
„Ustawa w znaczącym stopniu przyczyni się do spełnienia obietnicy złożonej przez premier Beatę Szydło w exposé, w którym zapowiedziała realizację programu budowy dostępnych mieszkań” – stwierdza Rada Ministrów. Wspomniane expose zostało wygłoszone w listopadzie 2015 r., więc trochę czasu już minęło, ale dobrze, że cokolwiek próbuje się robić.
Zadaniem KZN będzie nie tylko gospodarowanie nieruchomościami i przygotowywanie ich pod budowę domów. Zasób ma także nadzorować najem, a zwłaszcza wysokość czynszów.
Chodzi o to, by opłaty ponoszone przez najemców nie przekraczały limitów określonych w przepisach wykonawczych do przyszłej ustawy. Dlatego Krajowy Zasób Nieruchomości będzie nakładać na zarządców budynków kary administracyjne za zawyżanie czynszów (wysokość kar na razie nie została określona.
KZN ma również zadbać o spełnianie warunków, dotyczących powierzchni mieszkań na wynajem (żeby nie były ani za małe, ani za duże). Będzie pilnować wysokości opłat eksploatacyjnych (aby rzeczywiście były to mieszkania dostępne).
Bardzo ważną kompetencją krajowego zasobu ma być określanie warunków zawierania i wypowiadania umów najmu – a także kontrolowanie, czy warunki te są przestrzegane przez zarządców budynków. Za pośrednictwem KZN będą też dokonywane nabory najemców.
Grunty nawet w prezencie
Tereny państwowe należące do Krajowego Zasobu Nieruchomości, przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, powinny spełniać wszelkie warunki (techniczne, ekonomiczne, funkcjonalne i inne), pozwalające na wykorzystanie ich pod zabudowę mieszkaniową.
Grunty te mają trafiać na rynek budowlany – na zasadach komercyjnych, z uwzględnieniem ich realnej wartości. Będą one oddawane w użytkowanie wieczyste w otwartym przetargu, w którym mogą startować wszystkie podmioty, zainteresowane budową mieszkań na wynajem na warunkach określonych w ustawie.
Użytkowanie wieczyste, które nie jest sprzedażą, powinno zagwarantować państwu, reprezentowanemu przez KZN, nadzór właścicielski nad procesami budowlanymi na użytkowanej nieruchomości. Jeśli inwestycja nie będzie realizowana właściwie, umowa użytkowania wieczystego może zostać rozwiązana. Wtedy teren budowy wróci do Krajowego Zasobu Nieruchomości..
Problem tylko w tym, że nie wiadomo, czy ze względu na warunki, jakie trzeba zagwarantować, znajdą się w ogóle chętni do startowania w takich przetargach?.
Projekt ustawy przewiduje jednak i taką ewentualność. Dlatego dopuszczono możliwość darmowego przekazywania gruntów przez KZN na rzecz jednostek samorządu terytorialnego – na przykład jako aport do spółki samorządowej stawiającej budynki mieszkalne – żeby służyły budownictwu komunalnemu lub socjalnemu.
Oznacza to, że KZN będzie mógł nieodpłatnie oddawać grunty w użytkowanie wieczyste gminom, które zbudują na nich nie tylko mieszkania, ale i noclegownie, schroniska dla bezdomnych czy ogrzewalnie.
Ogrzewalnie stanowią pewną nowość w krajobrazie polskiej biedy. Są to sezonowe noclegownie dla bezdomnych o obniżonym standardzie, czynne tylko jesienią i zimą. Można tam spędzić noc na podłodze, pryczy, ławce czy krześle, umyć się, napić czegoś ciepłego (jedzenie jest już nie zawsze). Może tam przyjść każdy, bez formalności i, w odróżnieniu od zwykłych schronisk dla bezdomnych, nawet jeśli jest na bani (o ile się nie awanturuje).
Jak nie zechcą, nie zbudują
Możliwe są jednak i takie sytuacje, że samorządy, z różnych powodów, nie postawią żadnych budynków mieszkalnych ani socjalnych na terenach otrzymanych od Krajowego Zasobu Nieruchomości.
W świetle obecnych przepisów, władzy centralnej niełatwo zmusić samorządy do czegokolwiek. KZN nie będzie mieć praktycznie żadnego wpływu na samorządy, które otrzymają grunty z zasobu ale nie zbudują na nich tego, co powinny.
Będzie można oczywiście rozwiązać wtedy z krnąbrnym samorządem umowę użytkowania wieczystego i odebrać mu nieruchomość. Tyle, że to potrwa długo, a gdy teren w końcu wróci do Krajowego Zasobu Nieruchomości, znowu będzie go trzeba komuś przekazać na cele mieszkalne – co ponownie może się nie udać.
Rada Ministrów postanowiła więc, że te samorządy, które na terenie uzyskanym od KZN nie zbudują mieszkań na wynajem czy budynków socjalnych, będą mogły tam zbudować media (np. wodociągi czy kanalizację) oraz drogi lokalne.
Ponadto, nieruchomości z KZN niewykorzystane na inwestycje mieszkaniowe, będą mogły w ramach rekompensaty być przekazywane osobom, których grunty zostały wywłaszczone na cele publiczne (np. na drogi, koleje, obiekty przeciwpowodziowe).
Można obiecać, co się chce
Rada Ministrów, używając terminologii budowlanej, podkreśla iż działalność Krajowego Zasobu Nieruchomości „będzie stanowiła fundament realizacji Narodowego Programu Mieszkaniowego” – i powinna spowodować, że do 2030 r. liczba mieszkań przypadająca na tysiąc mieszkańców Polski wzrośnie z 363 do 435, czyli osiągnie aktualną średnią Unii Europejskiej.
Do 2030 r. liczba osób mieszkających w warunkach poniżej standardowych (zły stan techniczny budynku, brak podstawowych instalacji lub przeludnienie) powinna zmniejszyć się o 2 mln – z około 5,3 mln obecnie obecnie do ok. 3,3 mln.
Co będzie do 2030 r, tego nikt nie wie. Obecny rząd może więc w takiej perspektywie czasowej obiecywać co mu się tylko żywnie podoba.
Jednakże w świetle projektu ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, przyjętego właśnie przez Radę Ministrów, może się okazać, że na gruntach z KZN nie powstanie nawet jeden dom z naprawdę tanimi mieszkaniami do wynajęcia.