Nowe przepisy mają lepiej chronić kupujących przed skutkami upadłości deweloperów. Za skuteczniejszą ochronę trzeba będzie jednak zapłacić.
Planowana nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego powszechnie zwanej ustawą deweloperską budzi spore emocje.
Organizacje zrzeszające deweloperów biją na alarm, że nowe zapisy ograniczą mniejszym firmom możliwość prowadzenia działalności w sektorze mieszkaniowym i wygenerują sztuczny wzrost cen.
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów z kolei argumentuje, że konieczne jest zwiększenie ochrony klientów na pierwotnym rynku mieszkaniowym i domaga się zaostrzenia przepisów dotyczących stosowania tzw. otwartych rachunków powierniczych. I o nie właśnie toczy się spór.
Budować za cudze
W dyskusji na temat nowelizacji najczęściej podnoszony jest temat rzekomej „likwidacji” otwartych rachunków powierniczych, funkcjonujących od ponad sześciu lat. Zgodnie z obowiązującymi od 29 kwietnia 2012 roku przepisami, przed rozpoczęciem sprzedaży, deweloper ma obowiązek zawarcia z bankiem umowy o prowadzenie otwartego albo zamkniętego rachunku powierniczego dla przedsięwzięcia deweloperskiego.
To właśnie na te rachunki trafiają wpłaty nabywców, którzy decydują się na zakup mieszkania lub domu jeszcze na etapie budowy, a rozliczenia z deweloperem odbywają się za pośrednictwem banku.
Taki instrument miał w zamyśle ustawodawcy zwiększyć bezpieczeństwo kupujących na wypadek problemów finansowych lub upadłości inwestora. Informacja o typie prowadzonego rachunku powierniczego lub o jego braku musi być w widoczny dla nabywcy sposób zamieszczona w prospekcie informacyjnym.
Rachunki otwarte i zamknięte fundamentalnie różnią się częstotliwością wypłat dla deweloperów. Przy zamkniętym rachunku wypłata następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę praw do lokalu lub domu jednorodzinnego. Przez cały czas realizacji inwestycji deweloper nie korzysta ze środków finansowych przekazywanych przez nabywcę, są one zdeponowane na rachunku bankowym.
Natomiast w przypadku rachunku otwartego, wypłata następuje w kilku częściach, odpowiadających etapom inwestycji wskazanym w harmonogramie przedsięwzięcia – po zakończeniu realizacji danego etapu. Deweloper może dysponować środkami przekazanymi przez nabywców na rachunek powierniczy wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest rachunek.
Różnica między rachunkiem zamkniętym a otwartym jest więc zasadnicza, a firmy budujące i sprzedające mieszkania oczywiście proponują najchętniej rachunki otwarte, bo wtedy nie muszą budować za swoje bądź zaciągać potężnych kredytów.
Mniejsi mogą stracić
Nowelizacja ustawy nie zakłada likwidacji rachunków otwartych, ale wprowadza znaczne obostrzenia w ich stosowaniu. W przypadku wyboru tego rachunku deweloper musi dodatkowo uzyskać gwarancję bankową, co wymaga, by znajdował się on w bardzo dobrej kondycji finansowej.
– Spodziewać się można, że wobec wysokiego kosztu uzyskania takiego zabezpieczenia, rynek zareaguje najpierw wzrostem udziału lokali objętych ochroną rachunkami zamkniętymi, a potem stopniowym wzrostem liczby inwestycji zabezpieczonych w oparciu o rachunki otwarte z gwarancjami bankowymi – komentuje ekspertka Ewa Chmielewska, która specjalizuje się w zagadnieniach związanych z ustawą deweloperską.
Nowelizacja nakłada ponadto na banki szereg dodatkowych obowiązków kontrolnych, co niewątpliwie znajdzie odbicie w dodatkowych opłatach z tytułu prowadzenia rachunku otwartego.
Dla firm realizujących przedsięwzięcia deweloperskie, rachunki zamknięte oznaczają z kolei konieczność albo zapewnienia finansowania bankowego, albo realizacji projektu ze środków własnych. To stawia w uprzywilejowanej pozycji największe przedsiębiorstwa oraz podmioty z kapitałem zagranicznym, które nie muszą wspierać się kredytem.
Deweloperzy wolą rachunki otwarte
Dotychczas bardzo niewielka liczba przedsięwzięć deweloperskich była realizowana z wykorzystaniem zamkniętych rachunków powierniczych. Według danych gromadzonych przez firmę doradczą REAS, w Warszawie odsetek inwestycji z rachunkami zamkniętymi we wszystkich budynkach sprzedawanych obecnie przez deweloperów nie przekracza 3 proc. W innych dużych miastach jest zapewne podobnie.
Do dziś nie wszystkie inwestycje znajdujące się w sprzedaży posiadają w ogóle rachunki powiernicze.
Zgodnie z obowiązującymi obecnie zapisami ustawy deweloperskiej, dla przedsięwzięć, w których rozpoczęcie sprzedaży miało miejsce przed jej wejściem w życie, deweloper nie jest zobligowany do zapewnienia nabywcy rachunku powierniczego. W tej chwili inwestycje takie stanowią 20 proc. wszystkich znajdujących się w ofercie (czyli 12 proc wszystkich mieszkań w sprzedaży na rynku pierwotnym).
– Okazuje się, że to wybór rachunku otwartego oznacza dla dewelopera wyższe opłaty wynikające z umowy z bankiem, jeśli porównać je z kosztami rachunku zamkniętego. Przy korzystaniu z otwartego rachunku powierniczego dodatkową opłatą obciążającą dewelopera jest bowiem koszt kontroli inwestycji przeprowadzany przed wypłatą środków z rachunku, a po zakończeniu każdego z etapów przedsięwzięcia. Deweloperzy byli jednak gotowi ponosić te koszty, ponieważ umożliwiały im one realizację inwestycji z wpłat nabywców. Większość podmiotów działających na polskim rynku tylko częściowo wspierała się kredytem inwestycyjnym lub w ogóle nie korzystała z zewnętrznego finansowania. To koszt obsługi kredytu, a nie koszt prowadzenia rachunku powierniczego jest dla firmy deweloperskiej największym obciążeniem finansowym – dodaje ekspertka Ewa Chmielewska.
Bezpieczeństwo kosztuje
Pytanie, czy banki będą chętne do udzielania kredytów wystarczających, aby utrzymać inwestycje deweloperskie na obecnym poziomie?
Skoro rachunki otwarte będą musiały być uzupełnione gwarancją bankową, to brak finansowania ze strony banków może zablokować część nowych inwestycji. Tak samo stanie się w przypadku znacznego wzrostu liczby powierniczych rachunków zamkniętych.
Jednym z możliwych skutków nowelizacji ustawy okaże się więc zapewne spadek rozmiarów budownictwa mieszkaniowego – a co za tym idzie, wzrost cen w wyniku kurczącej się podaży.
Deweloper niewątpliwie zechce bowiem odzyskać w cenie mieszkania to, co musiał wydać na obsługę rachunku powierniczego. Takie właśnie najprawdopodobniej będą rezultaty obostrzeń w zakładaniu otwartych rachunków powierniczych.
Mieszkania mogą zatem stać się nieco droższe – ale bezpieczeństwo (także bezpieczeństwo nabywcy własnego M) kosztuje.