Zaciągnięcie kredytu hipotecznego może stać się w przyszłym roku trudnym wyzwaniem. Warto więc zastanowić się, co zrobić, aby mu sprostać – i zasłużyć na łaskę banku.
Zgodnie z dyrektywą Komisji Nadzoru Finansowego, od nowego roku banki działające w Polsce będą mogły udzielać kredytów hipotecznych w wysokości maksymalnie 80 proc. wartości nieruchomości. Oznacza to, że brakującą jedną piątą sumy inwestor musi opłacić ze swojej kieszeni w ramach wkładu własnego.
Dla wielu osób planujących kupno własnego M w przyszłym roku może się to okazać barierą nie do przebicia. Okazuje się jednak, że istnieją pewne furtki, które mogą pomóc w przystosowaniu się do tych niekorzystnych zmian.
Najlepiej bez kredytu
Otóż, rekomendacje KNF dopuszczają również wkład własny na poziomie tylko 10 proc. – ale pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia na kwotę równą wartości pozostałych 10 proc. kredytowanej nieruchomości. Takie rozwiązanie będzie nieco tańsze dla kredytobiorcy, niż uiszczanie pełnych 20 proc. gotówką.
Takie ubezpieczenie również chroni interes banku, w przypadku ewentualnych problemów z terminowymi spłatami rat zaciągniętego kredytu. Po upływie roku bank obliczy stosunek wartości lokalu do aktualnego stanu zadłużenia. Jeśli dług jest większy niż 80 proc. wartości mieszkania, ubezpieczenie się odnawia. Oznacza to wydatek w postaci nowej polisy. .
Jeżeli zaliczamy się do ludzi zamożniejszych to najtaniej będzie oczywiście gdy mieszkanie kupimy za własne pieniądze, bez brania kredytu. Warto zebrać pieniądze, aby nasz wkład własny był jak największy.
Dysponując większymi kapitałami, zazwyczaj można liczyć na wynegocjowanie korzystniejszych warunków kredytu. Stare powiedzenie, że banki najchętniej proponują kredyty tym, którzy ich nie potrzebują, jest bowiem jak najbardziej prawdziwe. Można założyć, że banki będą na własny rachunek kupowały ubezpieczenie brakującej części sumy, oczywiście wliczając sobie jego cenę w marżę kredytową.
Niskie stopy dają małą ulgę
Konieczność wyłożenia od 1 stycznia 2017 r. większego wkładu własnego może doprowadzić do obniżki liczby udzielanych kredytów. Nie musi tak się jednak stać, ponieważ na korzyść nabywców mieszkań grają wciąż niskie stopy procentowe.
Wiele wskazuje na to, że przy utrzymaniu znikomej inflacji, stopy procentowe w Polsce pozostaną na niezmienionym poziomie nawet do końca 2017 r. Dzięki temu inwestorzy prawdopodobnie będą mogli liczyć na w miarę niskie oprocentowanie zaciąganych kredytów mieszkaniowych. Trudno jednak liczyć, że znacząco poprawi to ich sytuację.
W przyszłym roku będzie też można jeszcze skorzystać z dopłat do kredytu w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Ale to już ostatnie lata, bo program ten zakończy swój żywot z końcem 2018 r. Nie ma jednak na razie żadnych innych możliwości uzyskania wsparcia, bo narodowy program mieszkaniowy PiS to wciąż jedynie obietnice. Zdaniem ekspertów nie przekreśla to szans na kupienie mieszkania w dobrym standardzie i za rozsądną cenę.
Amatorzy dziury w ziemi
Nie brak opinii, że wartą rozważenia opcją może być zakup mieszkania na tak zwanym etapie dziury w ziemi. W minionych latach taki zakup często był obarczony bardzo dużym ryzykiem. Z drugiej jednak strony, zazwyczaj jest to moment, kiedy klient ma szansę wynegocjować od dewelopera najlepsze dla siebie warunki finansowe.
Dziś kupno „dziury w ziemi” może być bezpieczne – o ile wybieramy wykonawcę solidnego, mającego już na swym koncie gotowe realizacje, cieszącego się dobrymi opiniami. Poza tym, umowa deweloperska, czyli przedwstępne porozumienie ze sprzedawcą, chroni w znacznej mierze interes kupującego, gdyż ostateczna wymiana świadczeń następuje dopiero po oddaniu nieruchomości.
Z drugiej jednak strony – nie można zaprzeczyć, że najbezpieczniejszą opcją jest zakup mieszkania doprowadzonego do stanu surowego. Tyle, że wtedy pole do negocjacji cenowych bywa już ograniczone.
Nie jest wykluczone, że w przyszłości sytuacja osób zaciągających kredyty mieszkaniowe nieco się poprawi, gdyż w ramach członkostwa w Unii Europejskiej, Polska zobligowana jest uchwalić nową ustawę o kredytach hipotecznych. Wedle wstępnych informacji, projekt autorstwa Ministerstwa Finansów ma zawierać rozwiązania korzystne dla kredytobiorców.
Odległa pomoc dla kredytobiorców
Wśród najważniejszych przewidywanych zmian wprowadzonych przyszłą ustawą, należy wymienić zakaz pobierania przez banki prowizji za wcześniejszą spłatę zobowiązań, po okresie 36 miesięcy od zawarcia umowy. To ograniczy udzielanie kredytów ze zmienną stopą procentową, które z reguły są kosztowniejsze niż te ze stałymi ratami. Dziś możliwość wcześniejszej spłaty kredytu bez ściągania prowizji zależy w Polsce od dobrej woli banków komercyjnych, praktycznie nigdy nie wykazywanej.
Ponadto ustanowiony miałby zostać limit wysokości prowizji pobieranej za wcześniejszą spłatę w ciągu pierwszych 36 miesięcy od podpisania umowy. Zgodnie z propozycjami, jej koszt nie przekroczy 3 proc. wartości zwracanej sumy i odsetek, które bank naliczyłby w ciągu następnego roku.
Jak widać, teoretycznie lepiej będzie poczekać te 36 miesięcy i w ogóle uniknąć płacenia prowizji od wcześniejszego zwrotu kredytu.
Wspomniany projekt ustawy o kredytach hipotecznych wciąż jest jednak pieśnią przyszłości i nie wiadomo, jaki będzie jego ostateczny kształt.