Jak znaleźć środek zaradczy na dotkliwy deficyt mieszkań, występujący pod rządami Prawa i Sprawiedliwości?
Konieczność zapewnienia mieszkania to w Polsce jeden z najważniejszych problemów społecznych i gospodarczych. Pomimo realizowanych, na przestrzeni wielu ostatnich dziesięcioleci, różnorakich przedsięwzięć nie został on do końca rozwiązany.
Aktualnie, w naszym kraju średnio w jednym mieszkaniu mieszka 2,66 osoby. Stopień ich zagęszczenia jest na poziomie Rumunii i Węgier a znacznie większy niż np. w Niemczech, Czechach, Słowacji czy w Bułgarii.
W Polsce, w 2015 roku zweryfikowano poprzedni szacunek potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa – i określono je na 4,0 do 5,0 mln mieszkań. Jednak według innych szacunków, np. Lion,s Banku są one znacznie wyższe i wynoszą około 8,3 mln lokali. Dlatego też nadal istotnym zagadnieniem jest potrzeba dalszego rozwoju budownictwa mieszkaniowego.
Istotnym problemem polityki mieszkaniowej jest nie tylko ilościowy rozwój tego budownictwa, ale również zwiększenie ilości mieszkań przeznaczonych na wynajem – a w tym szczególnie mieszkań małych, o niższych kosztach ich najmu.
W Polsce nadal dominuje model zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w wyniku zakupu mieszkania. Jego odzwierciedleniem jest to, że ponad 80 proc. obywateli mieszka w własnych mieszkaniach a z corocznie oddawanych do użytku mieszkań tylko około 20 proc. przeznaczonych jest na wynajem.
Sytuacja ta jest odmienna od istniejącej w państwach Europy Zachodniej. W tamtych państwach udział mieszkań na wynajem jest znacznie wyższy i tak np. w Niemczech wynosi aż 60 proc, we Francji 50 proc., podobnie w Szwecji. Jednocześnie w państwach tych wprowadzona jest, najczęściej częściowa ale jednak, regulacja czynszów, co stanowi istotny czynnik stabilizujący ten rynek.
Na podstawie analizy sprzedaży mieszkań oddawanych do użytku w Polsce, można stwierdzić, że szczególnym popytem wielu ludzi, szczególnie młodych i mało zarabiających , cieszą się mieszkania małe, o powierzchni 30 – 40 m kw. Znalazło to odzwierciedlenie w zwiększeniu ich udziału w strukturze mieszkań oddawanych do użytku.
Dostępność takich mniejszych lokali ma istotne znaczenie przy podejmowaniu decyzji o ich najmie. Szczególnie brany jest pod uwagę charakter lokalnego lub najbliższego rynku pracy i atrakcyjność danej miejscowości – a dopiero w następnej kolejności koszt wynajmu lokalu i standard jego wyposażenia. Dlatego też, wśród wynajmujących dotychczas preferowane są oferty z dużych aglomeracji i ośrodków gospodarczych lub ich najbliższego otoczenia. Wpływa to oczywiście na ceny najmu lokali na terenie Warszawy i województwa mazowieckiego.
W Warszawie, za wynajem mieszkania na Targówku, rozwijającej się dzielnicy Warszawy, do której dociera nowa linia metra, wynajmując mieszkanie o powierzchni 29 m kw. trzeba miesięcznie płacić 1800 zł i najczęściej ponosić koszty mediów. Na Ursynowie, za wynajem mieszkania o powierzchni 33 m kw. trzeba zapłacić 2300 zł.
Jednocześnie w Płocku wynajem mieszkania o powierzchni 31 m kw. kosztuje 1000 zł a za 39 m kw. trzeba zapłacić 1200 zł. Podobnie jest w Siedlcach, gdzie wynajem mieszkania o powierzchni 28 m kw. kosztuje 1100 zł, a o powierzchni 48 m kw. 1100 złotych. Porównanie to uzasadnia rozwój budownictwa mieszkaniowego poza dużymi ośrodkami miejskimi, szczególnie w mniejszych ośrodkach miejskich , a może nawet w tych wsiach gminnych, które są atrakcyjne z uwagi na rozwój działalności gospodarczej lub innych czynników ich rozwoju.
Przy takich cenach na zróżnicowanym rynku nieruchomości, wielu osób pracujących i zarabiających miesięcznie poniżej 3 tys. złotych brutto, a netto (zależnie od formy zatrudnienia) w granicach od 2150 zł do 2500 zł, nie stać nie tylko na zakup ale również na wynajem mieszkania.
Dlatego też, koniecznym jest zwiększenie i przyspieszenie budowy mieszkań przeznaczonych również na wynajem, w tym szczególnie takich, które byłyby dostępne dla prawie 3,0 mln najmniej zarabiających pracowników (przy ponad 15 mln osób pracujących ogółem). Tym samym szczególne znaczenie ma tworzenie możliwości samodzielnego zamieszkania przez ludzi młodych, poszukujących pracy.
Wprowadzone w okresie epidemii koronawirusa , ograniczenia w kontaktowaniu się ludzi zwiększyły zainteresowanie zamieszkaniem poza największymi ośrodkami miejskimi – a z drugiej strony , postępująca recesja gospodarcza i drastyczny spadek oprocentowania lokat bankowych nasiliły zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości, w tym zakup mieszkań z przeznaczeniem ich na wynajem.
Na podstawie obserwacji zmian zachodzących na rynku nieruchomości, szczególnie wśród potencjalnych ich nabywców, można zauważyć zwiększone zainteresowanie zakupem lokali poza centrami największych ośrodków miejskich, w tym również domów i lokali z ogródkami. Stwierdzono również, na podstawie negatywnych ocen dotychczasowych efektów rządowych inicjatyw zwiększenia budownictwa domów z mieszkaniami na wynajem, że liczący się ich przyrost można uzyskać tylko w wyniku inwestycji prywatnych.
Firmy mogą być zarówno inwestorami budowy domów z mieszkaniami na wynajem, jak i nabywcą gotowych obiektów – oraz mogą zarządzać ich wynajmowaniem i administrowaniem nimi. Firmy takie mogą powstawać w oparciu o środki finansowe istniejących już organizacji (np. firm developerskich) ale również uzyskane ze sprzedaży jednostek uczestnictwa w nich mniejszych inwestorów.
Metoda taka może być szczególnie interesująca dla drobnych inwestorów kapitałowych i konkurencyjna dla lokat bankowych. Aktualnie złożone w bankach niewielkie lokaty są najczęściej oprocentowane w wysokości od 0,1 do 0,5 proc. w skali roku. Natomiast środki ulokowane w działalność firm inwestujących w budowę mieszkań na wynajem (na podstawie przeprowadzonej symulacji wyników) powinny umożliwiać osiągnięcie zysku brutto w wysokości 4 – 5 proc. rocznie.
Rozwój budownictwa mieszkaniami na wynajem, przy wykorzystaniu jego różnych metod, może być istotnym czynnikiem rozwoju wielu mniejszych miejscowości. Jednak „kołem zamachowym” tego rozwoju jest funkcjonowanie różnej wielkości firm usługowych, produkcyjnych i handlowych.
Natomiast dla rozwoju rynku z mieszkaniami na wynajem istotnym jest, aby władzom samorządowym poszczególnych miejscowości udało się pozyskać liczących się uczestników tworzenia i rozwoju tego rynku. Z uwagi na jego rolę w rozwoju poszczególnych miejscowości, a w tym również lokalnych rynków pracy, niezwykle istotne znaczenie ma aktywna działalność samorządów terytorialnych, szczególnie szczebla gminnego, czy miejskiego.
Ze względu na charakter i oraz skalę potrzeb mieszkaniowych, konieczny jest udział w rozwoju takiego budownictwa zarówno firm developerskich, samorządów gmin jak i drobnych inwestorów. Jednocześnie, szczególne znaczenie dla powodzenia ma uzyskanie pozytywnej oceny ze strony ludzi młodych i mniej zamożnych. Tu ważną rolę do spełnienia mają zarówno sami deweloperzy, jak i poszczególne samorządy terytorialne oraz niektóre organizacje pozarządowe.
Warto tu postawić pytanie, kto może wspierać aktywizację gospodarczą małych miast ? Działania dla ograniczenia negatywnych wpływu pandemii na sytuację gospodarczą w małych miastach Polski muszą być realizowane wielotorowo. Z jednej strony, powinny to być działania rządu oraz samorządu terytorialnego, wspierające funkcjonujące podmioty gospodarcze i stwarzające możliwości efektywnego ograniczania negatywnych skutków pandemii. Z drugiej strony – działania środowisk naukowych, uczelni, samorządów branżowych oraz różnorodnych podmiotów prywatnych i organizacji pozarządowych.
W czasie pandemii i po jej wygaszeniu jednymi z najważniejszych problemów małych i średniej wielkości miast prawdopodobnie będą: przeciwdziałanie bezrobociu oraz budownictwo mieszkaniowe, a w tym szczególnie budowa mieszkań na wynajem. Wpływ na rozwiązania w obu tych sferach może mieć działalność organizacji pozarządowych.
Ich działania powinny dotyczyć szczególnie wspierania funkcjonowania i rozwoju mini i małych przedsiębiorstw oraz rozwoju budownictwa mieszkań na wynajem, z uwzględnieniem specyfiki mieszkań dla ludzi niezamożnych i młodych. Powinny one być realizowane niejako na dwóch poziomach. Pierwszym, prezentującym wagę tych problemów i możliwości różnorodnych działań dla ich rozwiązywania oraz drugim, wskazującym firmom sposoby poprawy efektywności ich działania.
Czynnikiem inicjującym podjęcie problemu wpływu pandemii na funkcjonowanie małych miast mogła by być konferencja, zorganizowana przez instytuty naukowe lub organizacje pozarządowe, przy współudziale samorządu terytorialnego i Związku Gmin Polskich (lub pod patronatem określonego samorządu terytorialnego czy np. marszałka województwa). Taka konferencja powinna być adresowana zarówno do przedsiębiorców, samorządów terytorialnych jak i innych podmiotów mogących wspierać ich działalność.
Ważnym jest również, aby jej organizatorzy mogli pozyskać do współpracy zarówno naukowców zajmujących się problemami zarządzania, jak i praktyków prowadzących działalność gospodarczą, szczególnie w mini i małej skali. Istotne jest także nawiązanie współpracy z Polską Agencją Rozwoju Przedsiębiorczości i Rzecznikiem Małych i Średnich Przedsiębiorstw oraz z innymi organizacjami zajmującymi się sprawami rozwoju gospodarczego i społecznego kraju.